个人所得税 | 07/16/2024
如果您是纳税人，收入来自租赁活动或其他房地产投资，那么了解美国国税局是否将您视为房地产专业人士非常重要。这一考虑会影响任何租金收入或损失的税务处理，因此可能会节省大量税款。
您有资格成为房地产专业人士吗？
一般来说，无论是长期还是短期租赁活动（如 Airbnb 或 Vrbo），都被视为被动活动，您产生的任何租金损失只能抵消被动收入。因此，在给定的纳税年度，您可能有来自非被动来源的收入，例如 W-2、1099 或附表 C 收入，但租金损失不能用于减少由此产生的税款。相反，它将被结转，直到您处理该活动或赚取被动收入。
使您有资格成为房地产专业人士的活动
根据美国国税局发布的指导意见，如果您符合实质性参与的房地产专业人士的资格，您的租金收入或损失将被视为普通收入，而非被动收入。积极或实质性参与允许您用其他普通收入来源（如工资或 C 表收入）来抵消潜在的租金损失。这可以大大降低您的纳税义务，并在盈利年份提供进一步帮助，因为您的租金收入无需缴纳 3.8% 净投资收入税。
要成为房地产专业人士，纳税人必须满足以下两个标准：
- 纳税人在其实质参与的房地产交易或业务中提供超过 50% 的服务。
- 纳税人在其实质参与的房地产交易或业务中服务时间超过 750 小时。
不动产贸易或业务包括不动产开发、再开发、建设、重建、收购、出租、运营、管理租赁或经纪贸易或业务。50% 测试最终意味着纳税人需要将其大部分营业时间用于从事房地产活动。
您需要成为一名房地产经纪人或房地产经纪商吗？
您无需获得特定认证或成为代理人或房地产经纪人即可成为房地产专业人士。例如，纳税人可以拥有 C 类业务，涉及购买不动产并随后进行翻新和转售以及单独的出租物业。
只要纳税人将大部分时间花在房地产相关业务上（包括花在 C 类业务上的时间），并且他们在所有房地产活动上达到 750 小时测试，他们就有资格成为房地产专业人士。另一个需要注意的警告是，作为雇员提供的个人服务不计入 750 小时测试，除非您至少是雇主的 5% 所有者，即在拥有 5% 或更多房地产销售办公室的同时担任房地产经纪人。
建立实质性参与
一旦你确定自己是一名房地产专业人士，最后的障碍就是确定你实质性地参与了租赁物业的管理。要确定实质性参与，你必须满足实质性参与的七个标准之一，这些标准在上面链接的博客中有详细说明。如果以下一项或多项适用，则参与管理活动不会计入确定你是否根据此测试实质性参与：
- 您本人以外的人因管理活动而获得报酬，或者
- 任何个人在纳税年度管理该活动所花的时间都比你多，无论该个人是否因管理服务而获得报酬
此外，如果您恰好是房地产销售人员，您不能将您作为销售人员的工作时间与您的租赁房地产活动归为一类，以确定实质性参与。Chartered 的房地产团队拥有经验丰富的税务顾问，可以帮助投资者应对行业带来的复杂税务挑战。要详细了解我们的顾问如何通过周密的计划和相关费用减轻您的税务负担，请联系下面的 Chartered。